Warum ich Powells Claim Red skeptisch gegenüberstehe

Vermieter und Mieter überschütten die Hoffnung, dass die Mietinflation nachlässt – doch das scheint einfach nicht der Fall zu sein.

Diese Berichte kommen von den größten Vermietern von Einfamilienhäusern und von Mehrfamilienhausbesitzern. Die größten Vermieter von Einfamilienhäusern sind börsennotierte Vermieter und melden daher betriebliche Details, wie z. B. tatsächliche Mieterhöhungen bei Mietvertragsverlängerungen für neu abgeschlossene Mietverträge auf Basis desselben Hauses. Die Wohnungsdaten basieren auf Millionen tatsächlicher Transaktionen, Verlängerungen und Neumietverträgen.

Es handelt sich um tatsächliche Mieten, die Mieter zahlen. Änderungen der tatsächlichen Mieten für bestimmte Mieteinheiten sind auch die Grundlage für die Mietinflationsmaße im Verbraucherpreisindex und im PCE-Preisindex.

In keiner dieser Angaben sind „Angebotsmieten“ enthalten, also die ausgeschriebenen Mieten, die Vermieter für ihre leerstehenden Wohnungen erhalten möchten, unabhängig davon, ob sie tatsächlich zu diesen Angebotsmieten vermieten können oder nicht. Zillow, Zumper, Apartment List und andere berichten von „Angebotsmieten“. Die zweistelligen Spitzen im vergangenen Jahr traten bei den Angebotsmieten auf, nicht bei den tatsächlichen Mieten.

Einladungshäuser[INVH] sagte in seiner Gewinnmitteilung für das erste Quartal am 2. Mai, dass sich das Mietwachstum im April bei neu abgeschlossenen Mietverträgen „weiter beschleunigt“ habe:

In Bezug auf das erste Quartal hieß es: „Wir haben auch eine stärkere Nachfragerückkehr nach der Wintermietsaison gesehen, wobei sich das Wachstum der Neumietmieten im ersten Quartal jeden Monat sequenziell beschleunigte.“

American Homes 4 Miete[AMH] sagte in seiner Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals am 5. Mai, dass „die starke Nachfrage im ersten Quartal und im April weiterhin zu einem soliden Belegungs- und Mietratenwachstum führt“.

Die „deutlich über unseren saisonalen Normen vor der Pandemie“ lagen, hieß es.

Dies „führte im Quartal zu einem Wachstum des Kernumsatzes im Same-Home-Bereich von 7,7 %“, hieß es.

John Burns Research & Consulting berichtete über einige Erkenntnisse aus der Branchenführerkonferenz des National Rental Home Council, darunter Folgendes:

„Mieterhöhungen aufgrund einer erheblichen Verlagerung hin zu freiwilligen Mietern.“

„Das Mieterprofil in professionell verwalteten Mietwohnungen und Einfamilienhäusern verändert sich erheblich. Es gibt einen wachsenden Trend, dass sich noch mehr Mieter dafür entscheiden, Einfamilienhäuser zu mieten, anstatt eines zu kaufen. Immer mehr potenzielle Hausbesitzer glauben, dass die Preise und Die Zinsen werden sinken und es werden sich mehr Gelegenheiten zum Wiederverkauf ergeben, sodass sie ihren Hauskauf hinauszögern.

„Diese Verschiebung hat dazu geführt, dass die Zahl der Mieter, die weniger mietsensibel sind, gestiegen ist, was zu einer Nachfrage nach höherwertigen Mietobjekten geführt hat.

„Diese Mieter legen bewusst Wert auf eine hochwertige Innenausstattung, eine bessere Ausstattung und ein Gesamtdesign, die vor 15 Jahren nicht üblich waren. Daher können Immobilieneigentümer und -verwalter für solche Immobilien einen Aufpreis verlangen.“

Der National Multifamily Housing Council hat letzte Woche seinen Branchen-Benchmark-Bericht für Januar veröffentlicht (die Verzögerung dient der Einhaltung der Kartellrichtlinien des Bundes, heißt es). Diese Daten basieren auf durchgeführten Transaktionen, die RealPage von über 13 Millionen Mietwohnungen in über 400 Märkten verfolgt. „Angebotsmieten“ für leerstehende Einheiten sind nicht enthalten:

Aufgrund der hohen Betriebskosten besteht eine große Nachfrage nach Mietobjekten. Viele Leute stellen sich jetzt die Frage, warum man das Haus kaufen sollte, wenn man ein ähnliches Haus zu einem viel günstigeren Preis leasen und auf sinkende Immobilienpreise und hohe Hypothekenzinsen verzichten kann.

Und diese relativ hohe Nachfrage von Wunschmietern, die die größten Lohnerhöhungen seit 40 Jahren erzielt haben, treibt die Mieten in die Höhe. Diese Dynamik besteht seit einigen Jahren. Und es ist keineswegs verschwunden, sondern scheint sich zu beschleunigen, wie aus diesen Branchenberichten hervorgeht.

Der Verbraucherpreisindex für April wird diese Woche veröffentlicht. Etwa ein Drittel des CPI ist „Unterkunft“, basierend auf zwei Mietfaktoren: der Miete des Eigentümers und der Miete des Hauptwohnsitzes.

Beide Faktoren sind letztes und dieses Jahr in die Höhe geschossen. Im März lag die OER bei 8 % und die Miete bei 8,8 %. Die schrittweisen Steigerungen verlangsamten sich im März und werden sich wahrscheinlich noch weiter verlangsamen, und die Steigerungen im Jahresvergleich dürften ihren Höhepunkt erreicht haben, wobei die jährliche Mietinflation schließlich unter die Marke von 8 % fiel.

Und diese Indizes stimmen weiterhin mit den Angaben der Vermieter überein.

Den von den Vermietern gemeldeten Daten können wir entnehmen, dass es derzeit zu einem Anstieg der tatsächlichen Mieten um 6 bis 8 % kommt – bei Verlängerungen und neu abgeschlossenen Mietverträgen, an denen auch der CPI die Mieten misst. Dies ist also etwas langsamer als die VPI-Mietsteigerungen im Bereich von 8 % bis 9 %.

Aber die Spanne von 6 % bis 8 % ist weit entfernt von dem erhofften massiven Rückgang der Mieten – Hoffnungen, die durch starke Rückgänge bei den „Angebotsmieten“ nach dem zweistelligen Anstieg im letzten Jahr noch verstärkt wurden. Aber weder der Anstieg noch der Rückgang von diesem Anstieg führten zu tatsächlichen Erhöhungen, die Mieter bei der Verlängerung und bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge tatsächlich zahlen.

Daher erscheint es unwahrscheinlich, dass sich die Annahme des Fed-Chefs Jerome Powell bewahrheitet, dass sich die Mieteninflation in einigen Monaten stark verlangsamen wird, die tatsächlichen Mieten bereits sinken und die Mieteninflation den Punkt erreichen wird, an dem sie kein Problem mehr darstellt , und dass die VPIs für Mieten wieder in den Bereich von 2 % bis 3 % tendieren und dass dieser Rückgang bereits fest verankert ist, weil die Mietindizes nachlaufende Indikatoren sind usw. usw.

Basierend auf diesen tatsächlichen Mieterhöhungen erscheint es viel wahrscheinlicher, dass die Mietinflation deutlich im heißen Bereich über 6 % bleiben wird und dass dies nicht dazu beitragen wird, die Inflationsmaße im Dienstleistungssektor und die „Kern“-Inflationsmaße der Fed zu senken Jetzt so konzentriert.

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